1月19日，國家統計局發布了2025年全年經濟數據。全年國內生產總值增長5%，充分展現了中國經濟在復雜環境下的韌性和活力。具體到房地產領域，統計數據客觀反映了當前房地產市場和房地產業在深度調整過程中所面臨的壓力。更值得關注的是，房地產市場和房地產業在“頂壓前行”的過程中展現出的兩方面重要積極變化：短周期看，房地產市場正在波動中趨穩；長周期看，房地產發展的新動能正在轉型中成型。
短周期視角：在波動中趨穩
從全年來看，全國層面房地產開發投資、新建商品房銷售等指標同比仍有下降，部分城市房地產市場在二季度后也出現一定反復。但這些波動和反復并未改變房地產市場趨穩的整體態勢，其中有四個積極信號尤其值得關注。
交易總規模趨穩。如果僅看新房，全年新建商品房銷售面積同比仍下降8.7%。但需要注意的是，當前房地產市場正經歷從增量市場為主向增量市場與存量市場并重的轉變，且最終必然進一步過渡到以存量市場為主，這是城鎮化發展的必然趨勢。將新房市場與二手房市場合并觀察，無論全國還是主要城市，全年合計銷售規模已明顯趨穩，部分主要城市甚至同比小幅增長。從房地產市場發展的規律看，銷售規模變化通常領先于價格，是一個重要的前導信號。
市場分化進一步放大。不同城市之間、城市內部不同區位之間的市場分化有加大趨勢。這種分化，一方面取決于宏觀經濟狀況，經濟新動能成長更快的城市或區域，房地產市場表現更為活躍；另一方面取決于前期住房供應壓力尤其是庫存壓力，供應壓力較小的市場整體更活躍。這種“核心更穩、優質更強”的分化特征首先體現在成交量和價格上，例如70個大中城市商品住宅價格指數中上海、杭州等城市的新房價格表現就尤為亮眼；土地市場的分化更為明顯，核心城市優質地段的出讓地塊持續受到開發企業青睞。這種分化也意味著，我們不應該籠統地分析全國整體市場，而必須結合當地宏觀經濟狀況尤其是新動能成長態勢，房地產市場狀況尤其是供應庫存壓力，以及地方因城施策效果等具體情況來加以判斷。
控增量取得成效。全年房地產開發投資下降17.2%，降幅依然較大，但我們對此應當辯證看待。當前大部分城市房地產市場承壓的核心原因在于此前供需結構性錯配導致的庫存壓力，因此供給端堅持“控增量、去庫存、優供給”是市場整體回暖的先決條件。這也已轉化為地方政府和企業的理性行為——供應壓力較大的城市，政府不再盲目供地，企業不再盲目拿地上項目，給房地產市場留出消化時間。因此，對于房地產開發投資、新開工面積等指標的下降，更應當理解為供給端政策導向下調控效果的顯現。
去庫存取得積極進展。四季度出現的一個重要積極信號，是11月末全國商品房待售面積比10月末減少約300萬平方米，并在12月份得到延續，體現出供給端控增量措施與需求端提振消費措施協同發力的效果。庫存壓力是當前相當部分城市房地產市場面臨的關鍵癥結，這就使得庫存規模趨勢的逆轉顯得尤為重要。
長周期視角：在轉型中成型
相較于短周期，2025年更值得關注的是長周期維度上的變化。站在“十四五”邁向“十五五”、城鎮化向新階段跨越的關鍵節點上，房地產領域新舊模式乃至新舊動能的轉換在2025年取得重要成果。
風險化解取得里程碑式進展。房地產領域新舊動能、新舊模式轉換的特殊性，在于要首先處置以“三高”為典型特征的舊模式所遺留的風險和問題。交付風險可以說是舊模式遺留的最主要問題。2025年的標志性里程碑，是2022年以來持續推進的保交樓、保交房任務全面完成。保交樓、保交房任務完成，交付風險大幅度收斂，既保證了社會經濟穩定，也為房地產后續發展奠定了良性基礎。此外，部分出險房企債務重組也在2025年取得積極成效。
回歸民生本位成為房地產發展最重要的新動能。黨的二十屆四中全會關于“十五五”規劃的建議中，將推動房地產高質量發展放在“加大保障和改善民生力度”部分進行部署，預示著房地產發展將進一步回歸滿足人民對更美好居住生活需要的初心和使命。這在2025年集中地體現為“好房子”建設力度的大幅度提升。從年初的“兩會”到一系列后續部署，好房子“安全、舒適、綠色、智慧”的內涵日益明晰，并細化為《住宅項目規范》等一系列規范、導則。更重要的是，房地產企業也愈發重視這一新的發展機遇，2025年幾乎每家主要房地產企業都推出了自身的好房子產品或技術體系，在服務居民家庭住房需求的同時孕育著行業新的增長點。
與城市更新的深度融合正在成為房地產發展的另一新動能。2025年中央城市工作會議提出城市發展正在從大規模增量擴張轉向存量提質增效為主，社會各界對高質量城市更新的重視程度空前提升。推動城市更新并非以發展房地產為目的，但在以城市更新為抓手推動城市高質量發展的過程中，客觀上會為房地產業、建筑業等傳統產業提供大量轉型發展機會。2025年年底的中央經濟工作會議首次明確將推動高質量城市更新作為擴內需的舉措之一，正蘊含著這樣的深意。目前這一領域的機會正在持續涌現，房地產企業可發揮專業優勢，探索新的發展模式和路徑。
展望2026：對趨穩有充足信心
展望2026年的房地產市場，首先仍應基于長周期視角。2021年以來房地產領域始終面臨三個并行的關鍵任務：一是“修復”，化解此前模式遺留的風險；二是“穩定”，推動房地產市場止跌回穩；三是“轉型”，實現房地產領域的新舊動能轉換，而非重回老路。很多時候我們聚焦的是“穩定”，但“穩定”需以“修復完成”和“轉型明晰”為前提。2025年風險化解取得重大成績、轉型路徑逐漸明晰，都為實現市場穩定提供了關鍵條件——這是觀察2026年乃至“十五五”期間房地產市場的重要出發點。
另一個有利條件是房地產市場政策框架日趨完善。2024年四季度，出臺了“四個取消、四個降低、兩個增加”房地產政策組合拳，2025年各項具體政策工具又進一步細化完善，需求端有國務院《提振消費專項行動方案》等提出的系列舉措，供給端有“控增量、去庫存、優供給”部署，已經形成了較為完整和穩定的政策工具箱。這種基于成型政策體系的、增量措施與存量政策的協同發力，將為市場穩定提供良好的政策環境。近期主要城市房地產市場出現的“小暖冬”就是一個很好的例子。
因此，站在“十五五”開局之年，我們有充分理由相信，房地產市場將在2026年實現更加穩健的發展，房地產業也將在服務人民美好生活、推動城市高質量發展中開啟新的篇章。
摘自 《中國建設報》 2026.01.21 清華大學房地產研究中心主任 吳璟
