日前召開的全國住房城鄉建設工作會議再次強調了2026年房地產市場“因城施策控增量、去庫存、優供給”的政策導向。當前，我國房地產市場正處于深刻的轉型期，前期大規模增量擴張所積累的供應壓力，已成為相當部分城市實現市場穩定的主要矛盾。從中央經濟工作會議提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”重要原則，到全國住房城鄉建設工作會議細化具體舉措，政策層面精準抓住供給端這一“牛鼻子”，通過多維度協同發力，為穩定房地產市場、推動高質量發展提供了關鍵的政策確定性。
控增量，核心是順應存量時代趨勢轉變發展思路。我國房地產市場進入存量主導的新階段，并非短期市場波動所致，而是市場發展到一定階段的必然趨勢。當前全國城鎮存量住房規模大，改善性需求成為市場主體，多數改善性需求通過“一買一賣”的置換模式實現，這一市場結構決定了房地產市場從增量擴張到存量提質的路徑轉換。因此，要改變以往過度聚焦新房的認知習慣，新增住房供給已不再是滿足住房需求的最主要甚至唯一來源，過度增量反而會加劇庫存壓力，造成資源浪費。此次全國住房城鄉建設工作會議指出，準確把握房地產市場供求關系的重大變化，其內核就是要遵循“人、房、地、錢”要素聯動機制，通過供給端調控，避免供需失衡加劇，這一舉措精準適配了當前市場轉型的核心訴求。從實踐來看，過去一段時間全國房地產開發投資、房屋新開工面積的同比回落，并非衰退的信號，而是市場主動適配存量時代的理性調整。
去庫存，關鍵是實現“一舉多得”的政策協同效應。此次會議部署的去庫存舉措，并非簡單的庫存消化，而是兼顧市場穩定、民生保障與城市升級的系統性工程。一方面，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，既能快速消化市場存量、緩解房企資金壓力，又能拓寬保障性住房供給渠道，降低保障房建設的周期與成本，實現“去庫存”與“補保障”的雙重突破。目前，浙江、四川、山東、湖南等地已發行專項債券用于收購存量商品房并將其轉化為保障房，形成了可復制的實踐經驗。另一方面，實施城中村、城市危舊房改造工程，鼓勵自主更新、原拆原建，既能改善老舊小區居民的居住條件，又能通過改造激活存量住房價值，同時帶動上下游產業發展，釋放內需潛力。國家統計局數據顯示，截至2025年11月末，商品房待售面積連續9個月減少，當月減少301萬平方米，其中住宅待售面積減少284萬平方米，印證了去庫存政策的積極成效，這種“一舉多得”的施策方式，正在推動房地產市場風險化解與民生福祉提升形成良性互動。
優供給，重點是統籌短期目標與長期愿景。短期來看，要發揮住房保障輪候庫的精準匹配作用，精準實施保障性住房供應，針對性解決新市民、青年人等群體的住房困難，穩定市場預期，為市場止跌回穩提供支撐。長期來看，要實施房屋品質提升工程，嚴格落實《住宅項目規范》相關要求，推廣惠民實用技術，打造具備“安全、舒適、綠色、智慧”屬性的“好房子”，滿足人民群眾對美好居住生活的向往。這種短期精準補短板、長期品質提能級的思路，既契合當前市場需求變化，也精準對接“十五五”規劃推動房地產高質量發展的核心要求，提供了將2026年具體工作有機融入整個“十五五”規劃的切入點，為房地產高質量發展提供持久動力。
房地產高質量發展是中國式現代化建設的重要支撐，供給端的精準施策則是實現這一目標的關鍵路徑。從控增量順應存量時代趨勢，到去庫存實現多維協同效應，再到優供給統籌短期與長期目標，“控增量、去庫存、優供給”三位一體、有機銜接，構成了房地產供給側改革的完整邏輯鏈條。隨著各項舉措的落地見效，必將推動房地產市場供求關系實現動態平衡，引導市場走出轉型陣痛，邁向更健康、更可持續的高質量發展新階段。
摘自 《中國建設報》 2025.12.31 清華大學土木水利學院院長、教授 吳璟
